Cuando un bien inmueble es propiedad de varios titulares se dice que está en copropiedad o condominio, ya que no pertenece en exclusiva a una sola persona, sino que cada uno de ellos posee una cuota de titularidad sobre el inmueble.

Por ello, es preciso que las decisiones acerca de la administración ordinaria o extraordinaria del inmueble sean tomadas por mayoría o, en su caso, unanimidad de todos los propietarios.

Estos condominios muchas veces tienen su origen en herencias, en donde acaban como copropietarios familiares con escasa relación entre sí, con intereses divergentes o, directamente, incluso con enemistad manifiesta, lo que puede llegar a bloquear la administración del inmueble, generando una serie de perjuicios y minusvalías a sus propietarios.

Con demasiada frecuencia, esto supone un serio problema, ya que, ya sea por las malas relaciones entre copropietarios, ya sea simplemente por las diferentes circunstancias vitales de los condueños, no es posible alcanzar un acuerdo relativo a ese inmueble; porque uno quiere vender y los otros no, o porque no se ponen de acuerdo en el precio de venta o alquiler, o porque uno prefiere alquilarlo en vez de venderlo, etc…la casuística puede ser muy variada, pero normalmente las consecuencias de estas discrepancias suelen materializarse en la pérdida de valor del inmueble por falta de mantenimiento, ante la paralización de su gestión, o en el nulo aprovechamiento de la propiedad por alguna de las partes, que resulta así perjudicada, ya que ningún rendimiento obtiene de su propiedad.

Pero lo que no todo el mundo sabe es que la ley permite y facilita la disolución de esa comunidad, facultando a cualquier copropietario, en todo momento, para instar la división o extinción de ese condominio, sin que los demás copropietarios puedan impedirlo, con la única salvedad de que exista un pacto entre ellos de indivisión del inmueble. En efecto, en el Código Civil se recoge, en el artículo 400, que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”

Por tanto, en caso de que el bien inmueble en copropiedad sea divisible, se podrá instar la división del mismo y la adjudicación en exclusiva de la cuota que le correspondiera a cada propietario (el ejemplo paradigmático sería una finca grande que fuera divisible, se puede dividir en dos y adjudicar en exclusiva una mitad a cada uno de sus condueños).

Pero si el inmueble no fuera divisible -ejemplo, un apartamento o un piso-, entonces lo que se hará es, a falta de acuerdo entre los propietarios, venderlo y repartir el precio obtenido en proporción a las cuotas de propiedad, como establece el artículo 404 del mismo cuerpo legal: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”

De este modo, si el inmueble es indivisible, existen dos vías para disolver ese condominio, la extrajudicial mediante un acuerdo entre todos los copropietarios, que deberá recogerse en escritura pública notarial, o a través del auxilio judicial, para el supuesto de que sea imposible alcanzar un acuerdo, mediante un procedimiento judicial específico denominada de división de cosa común.

OPCIÓN EXTRAJUDICIAL, ACUERDO ENTRE TODOS LOS COPROPIETARIOS

Como es obvio, la solución más rápida y económica para los copropietarios es llegar a un acuerdo, mediante el que se atribuya el bien en exclusiva a uno de los condueños y que éste compense a los demás por el valor de su cuota de propiedad.

Lógicamente, como conditio sine quanon previa para proceder a la división de cosa común, ya sea de mutuo acuerdo o en sede judicial, hay que realizar una valoración del inmueble, para así poder determinar con qué cantidad debe compensar quien se adjudique en exclusiva el inmueble a los demás copropietarios. Lo más recomendable es que la misma la lleve a cabo un tasador cualificado e independiente.

Una vez tasado el bien y alcanzado un acuerdo, se deberá recoger el mismo, de forma obligatoria, en escritura pública notarial, extinguiéndose de esta forma la copropiedad. No hay que olvidarse de
que esta operación conlleva el pago de impuestos, y que debido a su complejidad, es muy recomendable asesorarse bien de forma previa para minimizar el impacto fiscal.

Una vez otorgada la escritura y liquidados los impuestos, ésta puede acceder al Registro de la Propiedad y de esta forma inscribirse la correspondiente modificación en la titularidad del inmueble.

OPCIÓN JUDICIAL, IMPOSIBILIDAD DE LLEGAR A UN ACUERDO.
Desgraciadamente, en muchas ocasiones no es posible llegar a un acuerdo entre los copropietarios, no quedando otra opción que disolver el condominio mediante la interposición de una demanda de división de cosa común ante los juzgados del lugar en el que radique la finca litigiosa.

Antes de presentar la demanda es altamente recomendable enviar una comunicación fehaciente -lo habitual es vía burofax- a los cotitulares del inmueble, en donde se exprese de forma clara la intención de disolver el condominio e instándoles a llegar a un acuerdo para ello. Si no obtenemos contestación en el plazo fijado, o si la respuesta contiene una negativa a la disolución o una proposición claramente irracional, deberemos presentar la demanda ante el juzgado.

Para ello es preciso hacerlo bajo la dirección letrada de abogado y representado por un procurador y, como ya mencionamos, la competencia para conocer de la demanda recaerá en el juzgado de primera instancia del lugar en el que se halle el inmueble objeto del condominio. Si estamos ante un inmueble indivisible -un piso, un apartamento, etc- es necesario además acreditar tal condición, para lo que acompañaremos a la demanda un informe redactado por técnico competente, arquitecto o aparejador, en el que se recoja dicha condición de indivisibilidad.

En el derecho civil común -en Cataluña presenta algunas particularidades- el procedimiento terminará por sentencia mediante la que se declare la extinción del condominio y, normalmente, la venta en pública subasta del inmueble, y el reparto consiguiente del precio obtenido entre los cotitulares, en proporción a la cuota de propiedad que posean.

Hay que destacar que la disolución del condominio vía judicial se realiza en dos fases, ya que el procedimiento de división de cosa común finaliza con una sentencia declarativa, esto es, en donde se recoge la extinción del condominio, pero será en sede de ejecución de sentencia en donde, en caso de no mediar acuerdo entre los copropietarios una vez recaída la resolución, se procederá a la efectiva subasta del inmueble. Estaríamos por tanto, ante dos procedimientos judiciales, el declarativo y el de ejecución.

En todo caso, si usted se encuentra en una situación de condominio conflictiva y quiere ponerle solución, no dude en contactar con Trío y Frieiro Abogados, estaremos encantados de ayudarle a resolver el problema.

Iván Trío
Abogado